購入する住宅の地盤を十分に調査すべき!土地選別のポイント!!

自分の住宅を建てる土地を探すために地図である程度的を絞って、自動車で見に行ったり町の不動産屋さんを訪ねるという方法を普通取りますよね。

近くにコンビニ、スーパーや公園があり便利だ!不動産屋さんに聞くと土地の値段もそう高くない。

誰だって、その土地を買うでしょう。でも、地表はキレイでも地表より下の土に問題があることがあります。だから土地の値段が安いのかも知れません。

その点をどう考えればいいのか土地選別のポイントをご紹介します。

地盤の調査方法4項目

地面は、地表・それより下の方を含めて「地盤」といいます。地表より数メートルが岩で出来ていて、「固い」と言われる地盤は、建物を建てるにあたって「良質な地盤」です。つまり、地表に建物ができてもその重さで建物が傾いたり沈みこんだりしない地盤です。

逆に粘土や砂で出来た地盤は「軟弱地盤」と言われます。建物の重さに耐えられず、建物が傾くかもしれない地盤です。良質地盤か軟弱地盤かは、プロでも判断できない場合があります。数十メートル先の既に立っている建物が傾いていないのだから問題ないだろう!まあ正しい場合もありますが、地盤はちょっと距離をおいても大きく変化します。

既に立っている建物の敷地(建物を建てるために区画されている土地)の地表から数十センチ下が岩なのに、自分が選ぼうとしている土地は十数メートルにしか岩がなく地表までが軟弱地盤だったりすることもよくあります。

不動産屋さんから買った土地が軟弱地盤かどうか?それは分かりません。不動産屋さんは、区画を売買しているのであって、地盤がどうなっているかは関係ないのです。調べる事ができるのは、その敷地を買った後です。

もし、最悪な軟弱地盤だったら、新築建物は傾いてしまい、それを直すのに大きな費用がかかる可能性が大きいのです。

それでは、買う前にその敷地の地盤状況を知る方法ないのか。近くに参考となる建物が無い場合、ザックリですがその敷地のある場所の名前から推測する方です。

「○○谷」、「○○沢」や「○○淵」のつく名前です。こういう所は昔谷や湿地帯だった可能性があり、その上に土を盛って宅地にしたとも推定できます。
そして大体の当たりをつけてから

1. 不動産屋さんや近所に住んでいる人などから、以前の土地はどんな状態の(田んぼだったのか、岩が一杯転がっていたのかなど)土地だったのかリサーチする。

2. 昔の地図を調べてその状況を知る。

3. 地質調査会社に聞いてみる。

4. 最近では、インターネットで数十年前その土地が、何に使われていたのというデータを提供するサイトもありそれをあたる。

私が購入した土地を購入する前に調査したところ「扇状地、採石場」ということが分かりました。つまり敷地をちょっと掘れば、岩が出てくる「良質地盤」だと購入前に分かったのです。実際、建物の「基礎」を作る為穴を掘ったところ40cm程度の丸い石がゴロゴロ出てきました。それを見た私は、この敷地を買ってよかったと思いました。

このように、購入する土地の地盤の状況を知ることは、後々の大きなトラブルためにやるべき事なのです。

地盤内部の具体的実地調査方法

土地の状況を具体的に知るのは、土地購入の後だということは先に言いました。

いつ調べるのか建物の設計が始まる前です。敷地の4隅と間取り図の中心当たりで地面を掘ります。

住宅の場合もっとも工事費の安いスエーデン式サウンディング言う方法を使い、土地の強度を簡略的に調べます。

この方法では地盤が岩で出来ているか粘土で出来ているかわ分かりませんかは不明ですがその地盤に建物がのっかっても大丈夫かは判断できます。

しかし、地表より深い部分がどうなってるのかは分かりませんので、建物が傾く恐れが出てきた場合、地盤を掘り下げて、実際の地盤のサンプルを採取して検討がなされます。

そのサンプルから「基礎」の大きさが決定されるのですが、地盤の状況が悪く普通より大きな「基礎」が必要となった場合、大きく建設費が上がってきます。「普通だったら住宅の建設費は坪○○円だ」とたかをくくっていたら、予算オーバーとなってしまう場合も出てきますので、簡単に坪○○円などという決め方はしないでください。

軟弱地盤での建物傾き防止工法

結果が「軟弱地盤」だったとしても、家が建てられない訳でもないし傾く訳でもありません。建物を建てる方法がいろいろ開発されています。その方法を以下に示します。

1. 基礎を通常より大きくする。更に1階の床面積と同じ基礎をつくる。

2. 地表数メートル下までの土にセメントを混ぜて固めてしまう方法。

3. 土とセメントを混ぜたソイルというものを固い地盤まで到達させる。

4. 杭を打つ。(鉄製・コンクリート製)

海岸の埋め立て地などでは、どれをやっても効果のない場合がありますので、土地の購入自体を諦めるべきです。

1~4までの方法を使えば、大抵の住宅は建てる事ができるので、安心して下さい。

建物の傾きが生ずる時の兆候

地表面下での補強となると、完全かどうか見る事ができないため、傾きが生じる場合もあります。その兆候のチェック項目は以下のとおりです。定期的にチェックしましょう。

1. 基礎にヒビ割れが入る。基礎に仕上げをしている場合はとても分かりにくいですが、一般住宅の基礎なら仕上げが無くわかるはずです。

2. 屋根の瓦がズレてその下の防水材も破損してしまい雨漏りが生ずる。

3. 窓が開きにくくなる。窓ガラスが変形して今にも壊れそう。

4. 玄関の床などコンクリートが薄い部分に亀裂が入る。

5. 床にモノを置くと転がっていく。

6. 玄関とポーチの段差が大きくなる。接している道路と段差ができる。

7. ベランダが傾く。

注意してみれば、十分わかる項目ばかりですよね。

また柱が4/1000傾いてきたらつまり柱の高さ1000mmの所が4mm傾いていると敏感な人なら傾きを感じ始め6/1000だとほとんどの人が感じ始め17/1000になると生理的に耐えられない状況になります。

この値を計測し数値が大きくなっていくようでしたら、建物は、倒壊の恐れが増してくる事になります。

まとめ

自宅を建てようとする敷地の以前の土地はどんな状態だったのかを知ることは、建物の傾きが生じるなどの大きなトラブルを防ぐために、チェックすべき重要な事です。

その方法としては、不動産屋さんや近所に住んでいる人などに聞いたり昔の地図を調べたり地質調査会社に聞いてみるという方法があります。サイトで、知ることもできますがピンポイントではありません。

また、良い感触の得られない地盤だったとしても、工事費がかかりますが基礎を大きくするなどの方法がいくつかあります。

建物の傾きの兆候を知る方法も何項目かありますので、よく観察をしてみてください。

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